De las 35.2 millones de viviendas que existen en México, alrededor de 6.8 millones de hogares pertenecen a los segmentos de la población con un mayor nivel de ingreso, de los cuales, la mitad de los inmuebles que estos segmentos están ubicados en las áreas metropolitanas de la CDMX, Monterrey, Guadalajara, Querétaro y Puebla.
Estás viviendas están clasificadas de acuerdo con la segmentación determinada por la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) y otras entidades gubernamentales y privadas en el año 2010 en donde las viviendas AAA están clasificadas como Residencial, Residencial Plus y Vacacional. De acuerdo con el Mexico Housing Overview realizado por la empresa Softec, en estas clasificaciones encontramos por lo regular viviendas de entre 90 y 500 metros cuadrados que bien pueden ser departamentos de lujo o casas independientes con acabados de primera calidad y acceso a todos los servicios y amenidades.
Con base en la encuesta realizada por Softec para vivienda nueva construida por empresas desarrolladoras, durante 2021 se registraron alrededor de 3,100 proyectos activos para vivienda AAA (Residencial, Residencial Plus y Vacacional) en 41 ciudades de la República Mexicana. En cuanto a las viviendas vendidas de dichos sectores, en 2021 se registraron ventas por aproximadamente 42 mil viviendas AAA lo cual representa una contracción de 7.5% con respecto al año 2020, sin embargo, durante los últimos 10 años, el número de viviendas vendidas ha experimentado un crecimiento anual compuesto (“CAGR” por sus siglas en inglés) del 8.4% pasando de 18,795 viviendas en 2011 a las ya mencionadas 42,182 de 2021.
Con respecto a la evolución del precio por metro cuadrado de estos segmentos, en el año 2011 el promedio rondaba los 21,700 pesos por metro para alcanzar en 2021 un promedio de 43,000 pesos por metro cuadrado. Lo anterior supone un CAGR del 7% que, comparado con la inflación anual promedio de dicho periodo que resulta en un casi 4%, la plusvalía “real” o por encima de inflación ha sido del 3% anual en los últimos once años. Lo anterior refleja la solidez que ha tenido el mercado residencial AAA mexicano que no obstante el incremento en la producción de vivienda de estos segmentos, la demanda ha sido lo suficientemente fuerte para absorber las nuevas unidades desarrolladas con incrementos sostenidos en los precios por metro cuadrado.
Para los siguientes ocho años, tanto la CONAVI como Softec estiman que el número de residencias AAA que se agregarán al mercado anualmente será del orden de 85 mil unidades de las cuales el 47% se encontrarán en las zonas metropolitanas más importantes del país (alrededor de 40 mil unidades). En este sentido, la zona metropolitana de la Ciudad de México concentrará aproximadamente 20,000 unidades, mientras que Monterrey, Guadalajara, Querétaro y Puebla agregan el resto.
Si nos referimos a la vivienda vacacional o de “second homes” exclusivamente, las ciudades que concentran tanto la producción como la venta de estas residencias están conformadas por destinos turísticos de playa encabezados por la ciudad de Cancún con una participación de mercado del 50%, seguido por Puerto Vallarta y Mazatlán con el 15% y 13% respectivamente.
El futuro del mercado residencial AAA en México dependerá en gran parte de que la demanda por este tipo de inmuebles continúe mostrando señales de fortalecimiento derivadas de ciertos factores como pueden ser la estabilidad económica, la seguridad en las principales zonas metropolitanas del país, la atracción de inversión extranjera directa, así como el acceso a fuentes de financiamiento con tasas atractivas. En el corto y mediano plazo será importante que el Banco de México pueda controlar la inflación de manera efectiva para evitar desincentivar a los desarrolladores con los altos costos de construcción y de mano de obra. La estabilización de las cadenas de suministro para la producción y desplazamiento de materiales de construcción será fundamental para detener el aumento desmedido en los precios. Desde de la perspectiva de la oferta y hablando en particular del rol que juegan las autoridades, será importante que los gobiernos de las principales zonas metropolitanas agilicen los trámites de permisos y manifestaciones de los proyectos que cumplan con todos los requerimientos que exige la ley (no olvidemos, por ejemplo, que el actual gobierno de la CDMX detuvo todos los permisos los primeros tres años de gobierno). Si lo anterior sucede, el mercado de vivienda AAA en México podría experimentar una dinámica de crecimiento muy interesante para los años venideros.
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