Desde hace más de una década, puntualmente en el año 2011 se crearon los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces o FIBRAs (por sus iniciales). Las FIBRAS son vehículos especializados en inversión en activos inmobiliarios para renta que cotizan en el mercado de valores y permiten tener ganancias de capital o plusvalía.
Asimismo, los tenedores de los Certificados Bursátiles Fiduciarios (que equivalen a las acciones) tienen el derecho de recibir como dividendos al menos el 95% del resultado fiscal generado en un año calendario. A continuación te presentamos las características principales de estos vehículos:
Las Fibras pueden invertir en cualquier sector siempre y cuando los activos estén enfocados en generar rentas. Existen Fibras diversificadas como Fibra Uno que en su portafolio tienen activos en diversos sectores como el industrial, comercial y oficinas. Existen otras Fibras como Prologis o Fibra Shop que están concentradas en un sector en particular como el industrial y comercial, respectivamente.
Las Fibras en México sólo pueden invertir en territorio nacional y por el régimen fiscal no pueden hacer inversiones en otros países. Sin embargo, México está estratégicamente posicionado para beneficiarse del comercio global, turismo, manufactura y flujos de consumo emergente.
Los inversionistas institucionales y extranjeros buscan asignar fondos en instrumentos líquidos que estén ligados a diferentes sectores como lo es el de los bienes raíces. Si a eso le sumamos el interés por invertir en mercados emergentes como el mexicano por las tasas atractivas de retorno, las Fibras suelen captar altas sumas de capital de este tipo de inversionistas.
En el mercado privado, para que un inversionista pueda tener acceso al mercado inmobiliario tiene que invertir montos significativos de dinero. En el mercado público como son las Fibras, los pequeños inversionistas pueden comprar acciones y tener exposición al mercado inmobiliario desde 20 pesos a través de las casas de bolsa.
Los tenedores de los CBFIs o acciones de una Fibra tienen el derecho de recibir dividendos una vez al año por al menos el 95% del resultado fiscal. Los dividendos provienen del cobro de rentas menos gastos de operación, mantenimiento e intereses (en caso de tener deuda). Históricamente los dividendos oscilan entre 4% y 8% anual.
Por otro lado, las acciones de las Fibras suelen apreciarse en el tiempo reflejando la plusvalía de los activos inmobiliarios. En este sentido, los inversionistas obtienen rendimientos por ambas vías lo que hace a las Fibras un instrumento muy atractivo por tener características del mercado de deuda o bonos (dividendos) y del mercado accionario o de capitales (apreciación del precio de la acción).
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Por: Pablo Gómez Pinal | Especialista en Bienes Raíces, Finanzas y Crypto
