¿Qué son las FIBRAs inmobiliarias?

Desde hace más de una década, puntualmente en el año 2011 se crearon los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces o FIBRAs (por sus iniciales).

¿Qué es una fibra inmobiliaria? Las FIBRAs inmobiliarias son fondos que invierten en propiedades para renta, cotizan en la bolsa y generan ganancias por plusvalía.

Características de las FIBRAs inmobiliarias en México

Al conocer las características del fideicomiso de inversión en bienes raíces, entenderás las ventajas y desventajas de invertir en FIBRAs antes de tomar una decisión:

• Inversión en bienes raíces. Mínimo el 70% de sus activos debe ser inversiones en inmuebles para renta. 

• Distribución de utilidades. 95% o más de su resultado fiscal anual debe ser repartido entre los inversionistas.

• Cotizan en bolsa.

• Diversificación. Las inversiones pueden hacerse en una cartera diversa. Puedes invertir en hoteles, vivienda, oficinas, etc.

• Están supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

• Solo pueden invertir en territorio nacional y por el régimen fiscal no pueden hacer inversiones en otros países.

¿En qué invierten las FIBRAs?

Las FIBRAs pueden invertir en cualquier sector siempre y cuando los activos estén enfocados en generar rentas. Existen FIBRAs diversificadas como Fibra Uno que en su portafolio tienen activos en diversos sectores como el industrial, comercial y oficinas. Existen otras FIBRAs como Prologis o FibraShop que están concentradas en un sector en particular como el industrial y comercial, respectivamente. 

Existen fideicomisos de infraestructura y bienes raíces, así como fideicomisos para arrendamiento de inmuebles. Esta variedad permite que se puedan manejar varios tipos de propiedades como:

• Oficinas. Puedes administrar edificios destinados a oficinas que son arrendados a empresas. Zonas como Puerta de Hierro en Guadalajara destacan por su alta concentración de espacios corporativos y comerciales, lo que las hace atractivas para este tipo de inversiones.

• Centros comerciales. Este es el caso de FibraShop que se enfoca solo en adquirir y operar propiedades comerciales.

• Naves industriales. Las FIBRAs industriales cada vez tienen más importancia. Se destinan a manufactura ligera y logística.

• Hoteles. Un ejemplo es Fibra Hotel que cuenta con 86 hoteles. Estas FIBRAs  se enfocan en adquirir y operar hoteles.

¿Cómo funciona una FIBRA?

Al invertir en una FIBRA, debes tener en cuenta el funcionamiento que tiene para que comprendas cómo vas a obtener las ganancias:

1. Comprar y administrar las propiedades en venta. Se adquieren y gestionan diversos tipos de inmuebles de acuerdo con la FIBRA en la que inviertas.

2. Renta de espacios y generación de ingresos. Las propiedades se alquilan a personas o empresas para generar ganancias constantes.

3. Reparten utilidades. El dinero obtenido como ganancia de las rentas se distribuye entre los inversionistas. 

¿Cuánto dinero puedes ganar invirtiendo en FIBRAs?

Puedes obtener ganancias de dos fuentes distintas:

• Dividendos. Los tenedores de los CBFIs o acciones de una FIBRA tienen el derecho de recibir dividendos una vez al año por al menos el 95% del resultado fiscal. Los dividendos provienen del cobro de rentas, menos gastos de operación, mantenimiento e intereses (en caso de tener deuda). Históricamente, los dividendos oscilan entre 4% y 8% anual.

• Apreciación de capital. Las acciones de las FIBRAs suelen apreciarse en el tiempo reflejando la plusvalía de los activos inmobiliarios.

En este sentido, los inversionistas obtienen rendimientos por ambas vías, lo que hace a las FIBRAs un instrumento muy atractivo por tener características del mercado de deuda o bonos (dividendos) y del mercado accionario o de capitales (apreciación del precio de la acción).

Si inviertes $100,000 en una FIBRA:

• Dividendos (6% anual): $6,000

• Apreciación de capital (3% anual): $3,000

• Rendimiento total potencial (9% anual): $9,000

¿Cómo comprar FIBRAs en México?

En el mercado privado, para que un inversionista pueda tener acceso al mercado inmobiliario tiene que invertir montos significativos de dinero. Por esto, uno de los consejos para invertir en propiedades es acceder al mercado público, como son los fideicomisos de inversión inmobiliaria.

Los pequeños inversionistas pueden comprar acciones y tener exposición al mercado inmobiliario desde 20 pesos a través de las casas de bolsa. Para empezar a invertir, sigue estos pasos:

1. Elige la institución financiera en la que vas a invertir.

2. Abre una cuenta de inversión.

3. Investiga los tipos de FIBRAs en los que puedes invertir.

4. Selecciona una o varias para diversificar tu cartera de inversión.

5. Transfiere los fondos que requieras a la cuenta de inversión.

6. Compra los CBFIs de la FIBRA que elegiste.

7. Revisa cada cierto tiempo el desempeño de la inversión.

Las FIBRAs son una buena forma de empezar a invertir, en algunas de ellas, puedes hacer inversiones desde los $11 pesos por CBFI.

Si quieres conocer más acerca de FIBRAs inmobiliarias y otros temas relevantes, no dudes en consultar el blog de Beleta y suscribirte al newsletter para estar enterado de lo más importante del mundo inmobiliario, estilo de vida, tecnología aplicada a los bienes raíces y mucho más.

Revisa las opciones de inversión en bienes raíces que se encuentran en el portal inmobiliario Beleta.

Por: Pablo Gómez Pinal | Especialista en Bienes Raíces, Finanzas y Crypto