¿Qué es la NOM-247? ¿Afecta a mi inmueble?

Por: Beleta Real Estate Research
¿Qué es la NOM-247? ¿Afecta a mi inmueble?

La norma 247 en bienes raíces pretende dar mayor protección a los consumidores ante las inmobiliarias, desarrolladoras, constructoras, promotores y demás actores del sector. Además, ofrece la regulación de la publicidad inmobiliaria, así como los elementos mínimos de los contratos. 

A continuación veremos qué es la norma 247, qué aspectos regula y cómo afecta al sector inmobiliario.

¿Qué es la NOM 247?

La NOM 247 es una normativa que busca regular las prácticas comerciales en venta de inmuebles; por esto, hace parte de las normativas mexicanas para publicidad de bienes raíces residenciales.

Esto se relaciona con los estándares de calidad en contratos de vivienda y con las obligaciones legales de los promotores inmobiliarios. Sus objetivos principales son:

  • La protección al consumidor en bienes raíces.

  • La garantía de la transparencia en los contratos de compraventa y arrendamiento.

Esta norma se expidió el 22 de marzo de 2022 y entró en vigor el 18 de septiembre de 2022. Se discutió por más de dos años mientras se analizaba por diferentes representantes del sector de los inmuebles.

¿Qué regula la NOM 247?

La NOM 247 hace parte de las normas oficiales mexicanas en el sector inmobiliario y resulta aplicable a:

  • Proveedores que sean: fraccionadores, constructores, promotores.

  • Cualquier persona que intervenga en la asesoría y venta al público de inmuebles destinados a casa habitación, incluyendo corredores, páginas de internet u otros.

Aclaraciones de la NOM 247

Se entiende por proveedor, fraccionador, constructor y promotor, lo siguiente:

  • Proveedor: es la persona física o moral, en términos del Código Civil Federal y el artículo 2 fracción II de la LFPC, que habitual o periódicamente ofrece, distribuye o vende viviendas o terrenos exclusivamente destinados al uso de casa habitación.

  • Fraccionador: la persona física o moral que habitual o periódicamente se dedica a segmentar inmuebles destinados a casa habitación, la cual también tendrá la calidad de Proveedor.

  • Constructor: la persona física o moral encargada de ejecutar la obra de conformidad con el proyecto ejecutivo autorizado por la autoridad competente, la cual también tendrá la calidad de Proveedor.

  • Promotor: la persona física o moral, dependiente o autorizada por el Proveedor o Concesionario de Ventas, que periódica o habitualmente se dedica a la actividad económica de promoción de compraventa de inmuebles destinados a casa habitación, al que también se le reconocerá como Proveedor. Los corredores inmobiliarios entran dentro de esta definición.

Si bien es un buen intento para regular la venta de inmuebles e incentivar que la publicidad sea veraz en el sector inmobiliario, para de esa forma dar mayor protección a los consumidores; aún existen ciertas lagunas en su interpretación. Estas últimas se deberán ir ajustando y mejorando con el tiempo.

Por ejemplo, el hecho de si la NOM-247 resulta aplicable a particulares que pretenden vender algún inmueble, ya que no se dedican a ello de forma habitual.

Obligaciones de los proveedores inmobiliarios

Algunas de las obligaciones que tienen los Proveedores bajo la NOM-247 son las siguientes:

Publicidad

Los Proveedores deberán reflejar en la publicidad (en los canales que apliquen, como páginas de internet, clasificados, entre otros) de la forma más clara posible la información comercial en bienes raíces, como:

  • Lo relacionado con el precio de venta del inmueble.

  • La aclaración respecto a los créditos.

  • Los gastos que se incluyen y cuáles no, como gastos de cierre, comisiones por corretaje o gastos notariales.

Por su parte, las imágenes e información de los inmuebles que se utilicen no deben incitar a una confusión.

Protección de Datos

Cumplir con lo establecido en la Ley Federal de Protección de Datos en Posesión de Particulares y la propia NOM-247 en materia de privacidad y protección de datos personales.

Recepción de Montos

Regular la forma en que se realizan los pagos, incluyendo los anticipos y enganches, así como la forma en que se devuelven al consumidor, en su caso.

Contratos

Las regulaciones sobre los contratos de compraventa de inmuebles habitacionales

deberán cumplir con lo establecido en la propia NOM-247, incluyendo los contratos de:

  • Promesa de compraventa

  • Preventa

  • Compraventa de bienes destinados a casa habitación y terrenos

  • Intermediación para la compraventa de inmuebles destinados a casa habitación

De igual forma, existe una relación entre la norma 247 y la PROFECO, pues dichos contratos deberán ser inscritos ante la Procuraduría Federal del Consumidor.

Carta de Derechos

Los Proveedores deberán entregar a los consumidores una carta de derechos del consumidor, la cual deberá cumplir con lo establecido en la propia NOM-247.

De igual forma, los requisitos de información para la venta de propiedades residenciales en México deben hacer del conocimiento por parte del Proveedor y respetar:

  • Precios

  • Tarifas

  • Garantías

  • Cantidades

  • Calidades

  • Medidas

  • Intereses, en el caso de créditos

  • Cargos

  • Términos

  • Restricciones

  • Plazos

  • Fechas

  • Modalidades

  • Reservaciones

Y demás condiciones aplicables en los inmuebles que ofrezca y comercialice, haciendo saber al consumidor sobre el estado legal que guarda el inmueble.

¿Cuáles son las repercusiones por incumplir con la NOM-247?

La NOM-247 establece que, si no se cumple con algunas de las obligaciones, como las regulaciones sobre los contratos de compraventa de inmuebles habitacionales, se pueden establecer:

  • Indemnizaciones

  • Pago de daños y perjuicios

  • Posible bonificación al consumidor

Sin embargo, no establece a cuánto pueden ascender estas. Las sanciones son impuestas conforme a los incumplimientos de la NOM-247 y demás normas aplicables, imponiéndose con base en ciertos criterios que analiza la autoridad, incluyendo la capacidad económica.

De acuerdo con el diario El Economista, la PROFECO inició ya con las inspecciones de cumplimiento y ya se aplicaron algunas sanciones que han ido desde 600 mil pesos hasta 1 millón 600 mil pesos.

¿Cuáles son los puntos más importantes de la NOM-247?

La autoridad considera que la NOM-247 resulta aplicable tanto a inmuebles nuevos como a inmuebles ya existentes, los cuales no son vendidos por empresas dedicadas a la construcción, sino por particulares.

Lo anterior resulta contradictorio con la definición de Proveedor establecida en la propia NOM-247 y que pudiera llevar a que las partes se pongan de acuerdo sin considerar al Promotor o Corredor Inmobiliario, aún y cuando hayan sido presentados por este último.

¿Pone en riesgo mi venta/compra si no la conozco?

Estará por verse el rumbo que tome la aplicación de la NOM-247, pues existen todavía algunas lagunas en cuanto a su interpretación y los lineamientos para desarrolladores de viviendas, los Corredores Inmobiliarios y en general los actores de la industria inmobiliaria.

Pero en todo caso, se deberán proteger los intereses de los consumidores al proveer información veraz y con el mayor detalle posible. Contar con la información completa, permite que decidan si, para ellos, es mejor comprar o rentar una propiedad.

Impacto de la NOM 247 en el sector inmobiliario

El sector de bienes raíces ha sufrido diversos cambios que han llevado a que se tomen medidas como la nueva ley de rentas en CDMX o la NOM 247 para la protección del consumidor y de las zonas residenciales en México.

Cambios en los contratos y publicidad

Tanto en los contratos, como en las campañas publicitarias, se debe dar información clara y verídica. Por ejemplo:

  • En los contratos se deben incluir aspectos como: identificación de las partes (nombre y datos de contacto), descripción del inmueble (ubicación exacta, áreas comunes, superficie, etc.), precio y condiciones de pago (fecha de entrega y desglose de montos), entre otros.

  • En las campañas publicitarias se prohíbe la publicidad engañosa, se requieren imágenes representativas y se debe incluir información como la ubicación, el precio base y otras características relevantes.

Estas especificaciones obligan a los desarrolladores a ser más transparentes con su comunicación y a que los contratos sean claros y específicos para el consumidor.

Beneficios para los consumidores

  • Transparencia en la información, tanto en contratos, como en las campañas publicitarias.

  • Protección ante posibles fraudes o publicidad engañosa.

  • Contratos justos para las dos partes y que protegen los derechos del consumidor.

  • Garantías claras sobre el inmueble, esto incluye defectos en la construcción y la posibilidad de exigir reparaciones.

  • Protección frente a los incumplimientos de fechas o condiciones de entrega.

  • Marco legal claro para apoyar la defensa de los consumidores en casa de una disputa.

Desafíos para los profesionales del sector

  • Conocer los aspectos clave de la NOM 247 y garantizar su cumplimiento.

  • Cambiar la forma de comunicar sus campañas publicitarias. Se deben evitar términos ambiguos como “de lujo” o “ubicación privilegiada”.

  • Elaborar contratos que contengan información clara y específica, lo que requiere mayor conocimiento y tiempo de redacción y revisión.

  • Incrementos en los costos operativos, pues se puede requerir contratar expertos en temas legales y para auditorías internas.

  • Necesidad de capacitación para desarrollar prácticas encaminadas al cumplimiento de la norma.

  • Enfrentar posibles sanciones por el incumplimiento de aspectos de la norma que no se conozcan lo suficiente.

Aunque la norma 247 en bienes raíces influye en el mercado en varios niveles, es fundamental tener en cuenta la claridad y transparencia de la información que se ofrece al consumidor.

Si tienes dudas del aspecto legal, puedes contactar a Graham Abogados, un despacho legal especializado en asuntos inmobiliarios, bursátiles y operaciones transaccionales, incluyendo fusiones y adquisiciones y financiamiento corporativo.

Nuestros abogados han participado y estructurado transacciones sofisticadas, asesorando a diversas instituciones financieras e inversionistas. Contamos con el conocimiento y la experiencia necesarias para proponer soluciones adecuadas a las necesidades y objetivos de nuestros clientes y sus operaciones.

Además, en nuestro portal inmobiliario Beleta, te ayudamos a garantizar el cumplimiento de esta normativa y a realizar transacciones inmobiliarias seguras en las mejores colonias en CDMX. Contáctanos para más información.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la NOM 247?

La NOM 247 en bienes raíces es una normativa que se estipula para buscar la protección de los compradores de viviendas (casa habitación) en México. Contiene requisitos específicos que incluyen aspectos de contratos y publicidad comercial de los inmuebles.

¿Cuándo entró en vigor la NOM-247?

La Norma Oficial Mexicana 247 entra en vigencia a partir del 19 de septiembre de 2022.

¿Qué ley regula la compraventa de inmuebles?

Existen varias leyes que regulan diversos aspectos de la compraventa de inmuebles, así mismo en el Código Civil se regula la generalidad de los contratos de compraventa de bienes inmuebles.

  • NOM-247-SE-2021. Regula las prácticas publicitarias y comerciales en el proceso de compraventa de bienes inmuebles (destinados a vivienda).

  • Ley de inversión extranjera. Regula la compra de bienes raíces por parte de personas extranjeras.

Publica y encuentra inmuebles en nuestro portal inmobiliario Beleta.

Por: Carlos Martínez Arizpe Gudiño | Graham Abogados, S.C. - Consejero

 

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