¿Qué es la NOM-247? ¿Afecta a mi inmueble?

A través de regular los requisitos informativos y la publicidad de bienes inmuebles, así como los elementos mínimos de los contratos, la NOM-247 pretende dar mayor protección a los consumidores de bienes inmuebles y los servicios relacionados, ante las inmobiliarias, desarrolladoras, constructoras, promotores y demás actores del sector.

Esta norma se expidió el pasado 22 de marzo de 2022 y entró en vigor el 18 de septiembre de 2022.

¿Qué debo saber sobre la NOM-247?

Esta NOM resulta aplicable a los proveedores que sean fraccionadores, constructores, promotores, y cualquier persona que intervenga en la asesoría y venta al público de inmuebles destinados a casa habitación, incluyendo corredores, páginas de internet u otros. Se entiende por proveedor, fraccionador, constructor y promotor, lo siguiente:

• Proveedor: es la persona física o moral, en términos del Código Civil Federal y el artículo 2 fracción II de la LFPC, que habitual o periódicamente ofrece, distribuye o vende viviendas o terrenos exclusivamente destinados al uso de casa habitación.
• Fraccionador: la persona física o moral que habitual o periódicamente se dedica a segmentar inmuebles destinados a casa habitación, la cual también tendrá la calidad de Proveedor.
• Constructor: la persona física o moral encargada de ejecutar la obra de conformidad con el proyecto ejecutivo autorizado por la autoridad competente, la cual también tendrá la calidad de Proveedor.
• Promotor: la persona física o moral, dependiente o autorizada por el Proveedor o Concesionario de Ventas, que periódica o habitualmente se dedica a la actividad económica de promoción de compraventa de inmuebles destinados a casa habitación, al que también se le reconocerá como Proveedor. Los corredores inmobiliarios entran dentro de esta definición.

Si bien es un buen intento para regular la venta de inmuebles y de esa forma dar mayor protección a los consumidores, aún existen ciertas lagunas en su interpretación, que se deberán ir ajustando y mejorando con el tiempo, como puede ser el hecho de si la NOM-247 resulta aplicable a particulares que pretenden vender algún inmueble, ya que no se dedican a ello de forma habitual.

¿Cuáles son las obligaciones que tienen los Proveedores ante la NOM-247?

Algunas de las obligaciones que tienen los Proveedores bajo la NOM-247 son las siguientes:

1. Publicidad: Este rubro podría ser el que tenga mayor relevancia para los corredores inmobiliarios. De acuerdo con la NOM-247 los Proveedores deberán reflejar en la publicidad (en los canales que apliquen como páginas de internet, clasificados, entre otros) de la forma más clara posible, lo relacionado con el precio de venta del inmueble y la aclaración respecto a los créditos, así como los gastos que se incluyen y cuáles no, como gastos de cierre, comisiones por corretaje o gastos notariales. Por su parte, las imágenes e información de los inmuebles que se utilicen no deben incitar a una confusión.
2. Protección de Datos: Cumplir con lo establecido en la Ley Federal de Protección de Datos en Posesión de Particulares y la propia NOM-247 en materia de privacidad y protección de datos personales.
3. Recepción de Montos: Regular la forma en que se realizan los pagos, incluyendo los anticipos y enganches, así como la forma en se devuelven al consumidor, en su caso.
4. Contratos: los que regulen las relaciones establecidas bajo la NOM-247 deberán cumplir con lo establecido en la propia NOM-247, incluyendo los contratos de promesa de compraventa, preventa, compraventa de bienes destinados a casa habitación, terrenos y los contratos de intermediación para la compraventa de inmuebles destinados a casa habitación. De igual forma dichos contratos deberán ser inscritos ante la Procuraduría Federal del Consumidor.
5. Carta de Derechos: Los Proveedores deberán entregar a los consumidores una carta de derechos del consumidor, la cual deberá cumplir con lo establecido en la propia NOM-247.

De igual forma, el Proveedor debe hacer del conocimiento y respetar los precios, tarifas, garantías, cantidades, calidades, medidas, intereses, en el caso de créditos, cargos, términos, restricciones, plazos, fechas, modalidades, reservaciones y demás condiciones aplicables en los inmuebles que ofrezca y comercialice, haciendo saber al consumidor sobre el estado legal que guarda el inmueble.

¿Cuáles son las repercusiones por incumplir con la NOM-247?

La NOM-247 establece que si no se cumple con algunas de las obligaciones se pueden establecer indemnizaciones, el pago de daños y perjuicios o una posible bonificación al consumidor; sin embargo, no establece a cuánto pueden ascender estas.

Las sanciones son impuestas conforme a los incumplimientos de la NOM-247 y demás normas aplicables imponiéndose con base en ciertos criterios que analiza la autoridad, incluyendo la capacidad económica. De acuerdo con el diario El Economista, la PROFECO inició ya con las inspecciones de cumplimiento y ya se aplicaron algunas sanciones que han ido desde 600 mil pesos hasta 1 millón 600 mil pesos.

¿Cuáles son los puntos más importantes de la NOM-247?

La autoridad considera que la NOM-247 resulta aplicable tanto a inmuebles nuevos como a inmuebles ya existentes, los cuales no son vendidos por empresas dedicadas a la construcción sino por particulares. Lo anterior resulta contradictorio con la definición de Proveedor establecida en la propia NOM-247 y que pudiera llevar a que las partes se pongan de acuerdo sin considerar al Promotor o Corredor Inmobiliario, aún y cuando hayan sido presentados por este último.

¿Pone en riesgo mi venta/compra si no la conozco?

Estará por verse el rumbo que tome la aplicación de la NOM-247 pues existen todavía algunas lagunas en cuanto a su interpretación, sin embargo, los Corredores Inmobiliarios y en general los actores de la industria inmobiliaria deberán proteger los intereses de los consumidores al proveer información veraz y con el mayor detalle posible.

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Graham Abogados es un despacho legal especializado en asuntos inmobiliarios, bursátiles y operaciones transaccionales incluyendo fusiones y adquisiciones y financiamiento corporativo. Nuestros abogados han participado y estructurado transacciones sofisticadas, asesorando a diversas instituciones financieras e inversionistas. Contamos con el conocimiento y la experiencia necesaria para proponer soluciones adecuadas a las necesidades y objetivos de nuestros clientes y sus operaciones.

Por: Carlos Martínez Arizpe Gudiño | Graham Abogados, S.C. - Consejero