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Al momento de vender una propiedad residencial como persona física en México, se deben tener en consideración algunas cosas, entre estas, los impuestos por vender una casa que pueden variar según el valor de la propiedad y el tiempo que se haya tenido la posesión de dicho inmueble.
En este sentido, el ISR (impuesto sobre la renta) es sin duda el más relevante, ya que grava la utilidad por la venta de propiedades, por lo que el monto a pagar podría ser significativo para el vendedor.
Parte de los requisitos para vender una casa es el pago de los impuestos; los más comunes son:
Impuesto Sobre la Renta (ISR). ¿Cuánto se paga de ISR por venta de casa? El costo se calcula de acuerdo con la ganancia obtenida en la venta.
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). El comprador estará obligado a pagarlo a través del notario público que formalice la transacción y, al ser un impuesto estatal, puede variar de acuerdo con la ubicación del inmueble. El impuesto normalmente se ubica en un rango entre el 2% y 5% sobre el valor avalúo.
Impuesto predial. Grava la propiedad o la posesión del inmueble. Tener su pago al día es una de las cosas que debes hacer si quieres vender más rápido una propiedad.
Por ejemplo; si una persona adquirió un inmueble hace 8 años por 3,000,000 de pesos y se vende por 10,000,000 de pesos:
El impuesto se calcula con base en el excedente del precio de venta menos el monto exento (10,000,000 - 5,400,000) = 4,600,000 pesos.
Deducción de costos. A dicha cantidad se le pueden deducir los costos de adquisición actualizados con inflación menos la depreciación anual de las construcciones (3% anual) por los años que el vendedor mantuvo la propiedad.
Suponiendo que el 80% del costo de adquisición corresponde a las construcciones y la inflación anual promedio de los últimos 8 años ha sido 4% las deducciones se calcularían de la siguiente manera:
Terreno actualizado (600,000 * 1.32) = 792,000. Construcciones depreciadas y actualizadas (2,400,000 * 76% *1.32) = 2,407,680.
Suma de las deducciones. Corresponde a 3,199,680 pesos.
Utilidad. Resultaría de restar el excedente menos las deducciones (4,600,000 - 3,199,680) = 1,400,320 pesos.
Ganancia acumulable. Para determinarla, se divide la utilidad entre el número de años que el vendedor mantuvo posesión del inmueble (1,400,320 / 8) = 175,040 pesos.
Impuesto sobre la renta. A dicho monto, el notario aplicará ciertos factores para determinar el impuesto sobre la renta a retener; sin embargo, el monto del impuesto comúnmente se asemeja al de la ganancia acumulable (175,040 pesos).
Impuesto al Valor Agregado (IVA). No se aplica directamente a la venta de una casa habitación, está exenta de este impuesto. Sin embargo, si la venta de la propiedad incluye la transmisión de bienes muebles o la prestación de servicios adicionales, estos conceptos podrían estar sujetos al IVA.
Existen algunas exenciones que pueden aplicar a los vendedores, así los impuestos generados por vender una casa quedarían completamente exentos de pago o bien reducidos de manera importante. Las consideraciones son las siguientes:
Posesión de la propiedad. De acuerdo con el artículo 93 de la LISR, si el inmueble enajenado (vendido) fue ocupado por el contribuyente durante un tiempo de 5 años anteriores a su venta.
Precio de venta: El valor de la vivienda no debe exceder el límite de 700,000 UDIS (aproximadamente $5,400,000 pesos mexicanos) y es necesario que la transmisión de la propiedad se haga ante fedatario público.
En caso de que el precio de venta sea superior a las 700,000 UDIS. El impuesto se calcula sobre el excedente. Se pueden deducir los costos de adquisición actualizados por inflación y la depreciación de las construcciones para determinar la utilidad gravable, que se divide entre los años de posesión. El notario retendrá el impuesto correspondiente.
Entre los pasos para vender una casa está el pago de ciertos impuestos como el ISR sobre la ganancia obtenida. Este pago puede reducirse legalmente teniendo en cuenta estos requisitos:
La propiedad debe ser tu casa habitación y puedes comprobarlo mediante los recibos de servicios públicos.
El valor de venta no puede superar los 700,000 UDIS, el excedente sí paga este impuesto
Habitaste la casa por mínimo 3 años antes de venderla
No has recurrido a esta exención en los últimos 3 años
Para reducir el pago del impuesto sobre la utilidad gravable, se puede disminuir:
Costo de adquisición
Gastos notariales
Comisiones de venta
Mejoras en la propiedad
Impuestos y derechos pagados
Para lograr esta disminución en el impuesto es importante contar con un asesor fiscal o notarial que pueda verificar si aplica la exención del ISR y te ayude a documentarlas correctamente para evitar multas o pagos que no son necesarios.
Ya conoces cómo vender una casa teniendo en cuenta qué impuestos se pagan en México, ahora es importante que te asegures de que la propiedad esté en buenas condiciones y que tengas toda la documentación necesaria lista para la venta.
Considera consultar con un agente inmobiliario o un profesional de bienes raíces para obtener orientación específica y puedas considerar los gastos e impuestos que resultan de una operación inmobiliaria.
En el portal inmobiliario beleta existe la mejor comunidad de asesores inmobiliarios expertos en venta de propiedades residenciales.
