Al momento de vender una propiedad residencial como persona física en México es común preguntarse qué impuestos se deben pagar y cuál es la base de dicho cálculo. Estos impuestos pueden variar por diversos factores como el valor de la propiedad y el tiempo que se haya tenido la posesión de dicho inmueble. En este sentido, el ISR (impuesto sobre la renta) es sin duda el más relevante ya que grava la utilidad por la venta de propiedades por lo que el monto a pagar pudiera ser significativo para el vendedor.
Antes de explicar la mecánica del cálculo vale la pena mencionar que existen algunas exenciones las cuales pudieran aplicar a los vendedores en cuestión y por lo tanto el impuesto generado por la venta quedaría completamente exento de pago o bien reducido de manera importante. Las consideraciones son las siguientes:
Posesión de la propiedad: De acuerdo con el artículo 93 de la LISR, si el inmueble enajenado (vendido) fue ocupado por el contribuyente durante un tiempo de 5 años anteriores a su venta.
Precio de venta: El valor de la vivienda no debe exceder el límite de 700,000 UDIS (aproximadamente $5,400,000 pesos mexicanos) y es necesario que la transmisión de la propiedad se haga ante fedatario público.
En caso de que el precio de venta sea superior a las 700,000 UDIS, el cálculo del impuesto se hará sobre el monto excedente. A dicha cantidad se le podrán deducir los costos de adquisición actualizados por inflación hasta la fecha de la venta y ajustado por la depreciación de las construcciones para de ese manera llegar a la utilidad gravable. Esta utilidad se divide entre el número de años que se mantuvo el inmueble en posesión del vendedor y dicho monto equivale al impuesto que será retenido por el notario público.
Por ejemplo; si una persona adquirió un inmueble hace 8 años por 3,000,000 de pesos y se vende por 10,000,000 de pesos, el impuesto se calculará con base en el excedente del precio de venta menos el monto exento (10,000,000 - 5,400,000) = 4,600,000 pesos. A dicha cantidad se le pueden deducir los costos de adquisición actualizados con inflación menos la depreciación anual de las construcciones (3% anual) por los años que el vendedor mantuvo la propiedad. Suponiendo que el 80% del costo de adquisición corresponde a las construcciones y la inflación anual promedio de los últimos 8 años ha sido 4% las deducciones se calcularían de la siguiente manera: Terreno actualizado (600,000 * 1.32) = 792,000. Construcciones depreciadas y actualizadas (2,400,000 * 76% *1.32) = 2,407,680. La suma de las deducciones corresponde a 3,199,680 pesos. De tal forma, la utilidad resultaría de restar el excedente menos las deducciones (4,600,000 - 3,199,680) = 1,400,320 pesos. Finalmente para determinar la ganancia acumulable, se divide la utilidad entre el número de años que el vendedor mantuvo posesión del inmueble (1,400,320 / 8 ) = 175,040 pesos. A dicho monto el notario aplicará ciertos factores para determinar el impuesto sobre la renta a retener, sin embargo el monto del impuesto comúnmente se asemeja al de la ganancia acumulable (175,040 pesos).
En cuanto al Impuesto al Valor Agregado (IVA), éste no se aplica directamente a la venta de una casa habitación, ya que está exenta de este impuesto. Sin embargo, es importante tener en cuenta que si la venta de la propiedad incluye la transmisión de bienes muebles o la prestación de servicios adicionales, como la venta de mobiliario o la realización de mejoras, estos conceptos podrían estar sujetos al IVA. Es necesario distinguir claramente qué elementos forman parte de la venta de la casa habitación y qué otros servicios o bienes pueden estar sujetos a este impuesto.
En términos del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), aunque no le corresponde al vendedor, el comprador estará obligado a pagarlo a través del notario público que formalice la transacción y al ser un impuesto estatal puede variar de acuerdo a la ubicación del inmueble. El impuesto normalmente se ubica en un rango entre el 2% y 5% sobre el valor avalúo.
Aquí te dejamos 5 consejos útiles que debes tomar en cuenta al momento de vender una propiedad.
Recuerda que la elección del método de venta depende de tus objetivos, plazos, la ubicación de la propiedad y tus preferencias personales. También es importante asegurarte de que la propiedad esté en buenas condiciones y que tengas toda la documentación necesaria lista para la venta. Considera consultar con un agente inmobiliario o un profesional de bienes raíces para obtener orientación específica para que te asesore de la mejor manera y puedas considerar los gastos e impuestos que resultan de una operación inmobiliaria; en el portal inmobiliario beleta existe la mejor comunidad de asesores inmobiliarios expertos en venta de propiedades residenciales.
Por: Carlos Martínez Arizpe Gudiño | Graham Abogados, S.C. - Consejero
